亿翰月报（5月）

行业政策：需求端政策趋于冷静，监管出手制止“负首付”乱象

住宅市场：成交走势不明朗，预期或重新走弱

(资料图片仅供参考)

土地市场：土地供应继续下滑，土地成交环比上升

企业表现：投资规模基本持平，销售继续放缓

需求端政策趋于冷静，监管出手制止“负首付”乱象

5月，需求端宽松力度较小，政策类型以公积金贷款支持为主，核心城市三限放宽政策较少。我们认为，自2022年初开始这一波需求端宽松，到目前似乎已经进入了冷静期，然而当前市场形势依旧不容乐观，与其苦等经济和就业恢复，行业政策十分有必要积极行动，更大力度地支持需求释放。

此外，针对市场放缓背景下出现的“负首付”等乱象，监管部门及时出手制止，反映了地方政府对于监管红线的坚持，此外国家对于二手房交易的规范和优化也在切实推进中。

成交走势不明朗，预期或重新走弱

从我们监测的40城数据来看，5月全国商品住宅销售面积为1896.2万平米，同比上行33.0%，环比上行2.5%。

总而言之，我们认为5月成交既不乐观，也没有明显恶化，市场似乎来到了一个交叉路口。始终坚韧的仍只有一线城市和部分核心二线城市，大部分环比显示上升的普通二线或三四线城市实际上是4月大幅下降之后的回调。

5月，包括房企大幅降价、“负首付”以及多个核心城市二手房承压的现象接踵而至，市场又有重回低迷的趋势，预期亦呈重新走弱的态势。我们认为虽然行业的复苏依靠经济的复苏，但是静待绝非上策。为了实现保交楼、保民生和保稳定，在当前这个不明朗的节点，行业政策又到了加力的时刻。

土地供应继续下滑，土地成交环比上升

2023年5月，亿翰智库监测城市住宅用地供应建筑面积8112.8万平米，推出土地宗数达1423宗，同比分别减少30.8%和18.1%。5月土地总体供应面积继续走低，除一线城市外，其余各线城市土地供应较2022年均出现不同程度下降。

成交方面，2023年5月监测城市宅地成交总建筑面积为5240.2万平米，环比上升28.0%，同比下滑23.6%，跌幅较4月略有收窄。整体来看，5月土地市场成交规模环比改善，但同比仍处回落区间，同时成交热度在城市间、城市内部间存在分化。

我们认为，接下来若销售端重新承压，土地成交规模将延续下滑的趋势，同时企业对核心地块的追逐和策略趋同会加剧土地市场成交的分化现象。5月企业销售已经出现回落，同时融资端未有明显起色，现金流仍存在压力，因此企业预计更加极致地追求“两个核心”，即核心城市、核心地段的地块，最终导致土地整体成交羸弱但少数核心地块高热的局面。

投资规模基本持平，销售继续放缓

投资方面，核心城市密集供地的背景下，企业投资规模基本与4月持平，不过总体规模较2022年依旧下降，企业格局方面未发生明显变化。

5月单月权益拿地金额TOP100房企共拿地173宗，权益拿地总金额1693.1亿元，同比上升1.0%，环比上升 1.2%，权益拿地总规划面积1733.1万平米，同比下降13.4%，环比上升3.3%。

销售方面，2023年5月单月TOP200房企总销售额同比上升6.3%，环比下降16.1%，销售整体环比进一步转弱，受2022年低基数影响，同比维持正增长。整体放缓的背景下，头部国央企和优质民企修复态势良好。

我们认为，5月企业销售放缓的原因主要有三个方面：第一，5月是传统市场淡季；第二，一季度积压需求释放逐步完成后，市场后劲不足；第三，市场预期也有重新转弱的趋势。销售端始终是行业走向良性循环的首端，因此在宏观经济尚未明显修复的背景下，我们认为行业政策有必要再度发力，避免行业再度陷入负向循环。

融资方面，2023年5月，房企在境内市场成功发行信用债33笔，总融资规模为305.0亿元，同比下降15.6%，净融资规模-169.2亿元。其中国央企总融资规模为260.0亿元，民营企业总融资规模约为45亿元。

新增0笔海外债融资，有3家企业获得境外贷款，不过获得融资的依旧以国央企为主。

总的来说，5月房企融资状况基本延续此前，房企总融资规模缩减，国央企仍是融资主力。境外贷款的增加或许可以视为房企信用修复的积极信号，不过销售端重新放缓的背景下，这种修复能否持续存在不确定性。

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