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中新合资的园区开发企业龙头：中新集团是一家中新合资成立的园区开发公司。2021 年公司优化“一体两翼”的发展格局，形成以园区开发运营为主体板块，以产业投资和绿色公用为两翼支撑板块的新发展格局。

公司最终控制方为苏州工业园区管理委员会及苏州市人民政府，持股比例为46.8%。公司高管团队由中方和新方组成，团队架构完备经验丰富。

借鉴新加坡开发经验，深耕苏州工业园区：公司异地复制新加坡裕廊工业园区的发展经验，深耕苏州工业园区。园区已累计吸引各类外资项目5000 多个，实际利用外资323 亿美元，累计引进92 家世界500 强企业项目156 个。2022 年苏州工业园区地区生产总值3515.6 亿元，规模以上工业总产值达6850.2 亿元。投资总额达92.4 亿美元，进出口总额为1077.9 亿美元。在产城融合园区开发领域，截至2020 年末，公司待出让商住用地1285.7 公顷，粗略估计待出让商住土储可保证近十年一级土地开发。2022 年，土地一级开发存货为109.9 亿元，后续业绩增长可期。区中园板块开发运营面积约280 万平方米，其中约160 万平方米已建成投运，均布局在长三角区域，区位优势明显。公司苏州工业园区内工业载体的出租率约为95%，各类载体综合出租率超90%。区中园业务租金收入每年超过4 亿元，毛利率始终保持在40%以上。

两翼齐飞，板块联动赋能园区开发运营主业：产业投资：在基金投资方面，截至2022 年末，公司累计认缴投资了38 支基金，合计认缴金额35亿元，累计拉动各园区总投资近470 亿元。在科创直投方面，公司累计投资科技类项目25 个，累计投资金额4.4 亿元，拉动总投资45 亿元。

绿色公用：2022 年公司设立中新绿能运营光伏分布式能源站，目前累计装机容量超过100 兆瓦，未来三年努力向2GW 目标迈进。

营收增长稳定，财务结构健康：公司2022 全年实现营收47.4 亿元，归母净利润16.1 亿元。其中园区开发业务实现营收38.7 亿元，绿色公用业务7.6 亿元。2022 年公司实现毛利率57.6%，净利率46.0%。公司净负债率逐步提升至24.9%，现金短债比下滑至1.86，财务结构健康。

盈利预测与投资评级：公司作为中新合资的园区开发运营企业，园区开发业务处于业内领先地位。我们预计2023/2024/2025 年营收为55.6/64.3/73.5 亿元；归母净利润为18.0/20.1/22.3 亿元；对应的EPS 分别为1.20/1.34/1.49 元/股。根据可比公司估值，我们给予其2023 年10.3倍PE 估值，对应目标价为12.4 元/股。首次覆盖给予“买入”评级。

风险提示：苏州及周边地区经济发展停滞风险；土地市场下行风险；宏观经济环境及政策风险。