华泰证券指出，步入2023年下半年,房地产行业政策自上而下开启了一轮新定调，并快速向实操指引层面延展。8月以来，购房杠杆限制的放松已成为本轮行业政策宽松周期中的着力点之一。经过对购房杠杆政策的历史复盘，有以下结论：1.购房杠杆限制的宽松历史鲜见，更显力度，预计其市场激活效用值得期待；2.购房杠杆调整对于改善需求的影响更显著；3.一线城市对于购房杠杆限制政策变化更为敏感而迅速，尤其是二套房贷政策。政策和经纪人预期已经出现积极信号，期待行业随后得以企稳。看好具备充裕供应弹性的城市以及在主流城市有充裕货值和较强补货能力的优质房企。

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全文如下

华泰|房地产：购房杠杆政策的历史演绎

步入23年下半年,房地产行业政策自上而下开启了一轮新定调，并快速向实操指引层面延展。8月以来，购房杠杆限制的放松已成为本轮行业政策宽松周期中的着力点之一。经过对购房杠杆政策的历史复盘，我们有以下结论：1.购房杠杆限制的宽松历史鲜见，更显力度，我们预计其市场激活效用值得期待；2.购房杠杆调整对于改善需求的影响更显著；3.一线城市对于购房杠杆限制政策变化更为敏感而迅速，尤其是二套房贷政策。政策和经纪人预期已经出现积极信号，我们期待行业随后得以企稳。我们看好具备充裕供应弹性的城市以及在主流城市有充裕货值和较强补货能力的优质房企。

核心观点

全国：购房杠杆限制政策的历史演绎

08年以来的四轮完整地产周期中，每轮的宽松都配有横跨货币、需求端、供给端的一揽子政策，全国性放松购房杠杆限制的政策仅出现于第三轮宽松周期（2014年1月-2019年11月），呈现流动性、需求杠杆、供给杠杆三维齐升的特点。横向比较，我们认为对基本面影响更为突出的是需求杠杆限制的宽松。全国销售对购房杠杆放松的敏感度较高，一揽子政策协同效应更强。14年930政策出台后，10月销售面积同比增速环比提升8pct至-2%，11月投资同比增速也实现触底。而15年330政策叠加货币、棚改等政策的发酵，次月起销售面积开启了一轮持续27个月的同比正增长周期。

城市：一线城市房地产对购房杠杆限制放松的敏感度较高

除了一线城市以及杭州，大部分城市已经按照首付底限要求执行。从政策空间来看，弹性最大的是一线城市二套房认定以及首付比例，因此，一线城市房地产景气度对购房杠杆限制放松的敏感度在当下更值得关注。对于一线城市而言，政策对成交的传递快速并有效，尤其是二套房贷政策。认房认贷政策调整次月（14年10月），深圳新房即实现销售面积同比回正，北京也在发布的第二月实现正增长，对于330政策调整二套房首付比例的敏感度大于930政策。新房市场对政策的反应要快于二手房，但从长期的维度，政策对二手房成交的影响更大。房价修复则需等待销售量走出稳定抬升趋势之后。

投资建议

从历史上看，地产成交对于购房杠杆限制的调整协同一揽子行业政策深具敏感性。目前政策和经纪人预期已经出现积极信号，我们期待更多一二线城市落实优化地产政策，并与其他一揽子经济政策形成合力，稳定居民的房价预期和购房需求。我们看好具备充裕供应弹性的城市以及在主流城市有充裕货值和较强补货能力的优质房企。

风险提示：行业政策不确定性；基本面下行；部分房企经营风险。

（来源：证券时报）