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投资要点

事件：7 月6 日，公司发布2023 年半年度业绩快报。2023 年上半年营业收入1383.76 亿元，同比提升24.93%；归母净利润119.99 亿元，同比提升10.84%。

点评：营收快速增长，归母净利润稳健回升，权益比例提升。2023 年上半年公司实现营收1383.8 亿元，同比提升24.9%；实现归母净利润120.0 亿元，同比提升10.8%，全年业绩有望企稳回升；加权平均净资产收益率6.0%，同比提升0.6 个百分点；权益比例提升，少数股东损益占比39.3%，同比下降4.6 个百分点。归母净利润增速低于营收增速主要受营业利润率下降影响：

2023 年上半年公司营业利润率14.2%（营业利润/营业收入），同比下降3.2个百分点。

2023 年上半年销售规模稳居第一，龙头傲立。公司2023 年上半年累计销售金额2368.2 亿元，同比+12.7%，行业排名跃居第一，且增幅强于克而瑞百强房企整体水平（2023 年上半年百强房企累计销售金额同比+0.2%）。拿地方面，克而瑞统计公司2023 年上半年拿地金额480.0 亿元，拿地力度为20.3%。

拿地聚焦一二线城市核心城市，近12 个月拿地情况来看（截至2023 年5 月），不同能级城市占比方面，一二线占比为85.9%，三四线占比为14.1%。拿地金额占比较高的城市有：上海（22.9%）、广州（11.8%）、南京（10.7%）、佛山（7.2%）、合肥（6.6%）。

拟百亿定增，打开公司未来发展空间。公司拟定增不超过8.19 亿股，募集金额不超过125 亿元通过证监会审批。本次定增完成后将进一步降低公司资产负债率，减少利息支出压力，提高公司的盈利能力和抗风险能力，提高公司综合竞争力，为后续行业供给侧改革提升份额，提供有力支撑。

央企背景优势明显，融资渠道通畅。2023 年5 月25 日，公司发行15 亿元一般公司债，票面利率3.0%。2022 年公司实现回笼金额4271 亿元，回笼率93.4%，连续4 年保持在93%以上的较高水平，居于行业高位。通过做好开源节流，公司已连续5 年实现经营性现金流净额为正。截至2022 年末，公司剔除预收账款资产负债率68.4%、净负债率63.6%、现金短债比1.57，均符合“三道红线”绿档标准。

投资建议：保利发展营收快速增长，归母净利润稳健回升；销售表现较好，排名保持行业第一；拿地聚焦一二线城市，未来增长可期。定增预案获受理，为公司发展蓄力。我们维持公司2023-2024 年EPS 为1.66 元、1.71 元，以2023 年7 月6 日收盘价计算，对应的PE 为7.8 倍和7.5 倍，维持“买入”评级。

风险提示：大幅收紧购房杠杆资金、调控政策超预期严格、信用风险加剧。