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核心观点：

7 月10 日，央行和金融监管总局发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（后文简称《通知》），并回答记者提问，《通知》发布的背景是房地产销售继续承压（6 月头部房企销售仍大幅回落），而《16 条支持政策》（《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》）中延期政策面临到期之际，领导层托底房地产市场的措施，政策核心是“引导金融机构继续对房地产企业存量融资展期，加大保交楼支持”。

具体延期方面：（1）《16 条支持政策》中在2023 年5 月11 日之前到期的房开贷、信托贷款等存量融资可以多展期一年，《通知》则要求2024 年12 月31 日之前到期的存量融资可以多展期一年。（2）专项借款不下调风险分类的期限也相应从2023 年5 月11 日延长至2024 年12 月31 日，依旧要求对“新发放的配套融资形成不良”的相关机构和人员尽职免责。

政策影响主要有：（1）是避免存量房企债务被下调抽贷；（2）是鼓励新增专项借款投放。稳存量，促增量，给地产风险化解以更长的时间。

我们维持去年11 月以来的观点（《财政退，地产进，利率上——银行资负跟踪第2 期》），我国地产信用底已过。不必担忧地产债务信用二次探底风险；不必担忧银行地产债务不良压力加速；只要房子继续建设，时间站在银行房企一端。近期我们也已经观察到部分优质银行从房地产不良生成的角度已开始下降，大行也已将大部分已暴露的地产风险确认为不良。

投资建议：本次政策缓和地产信用悲观预期，银行板块将获得绝对收益。当前应着眼下半年边际变化，边际公端定价基本企稳，零售端提前还贷潮基本结束，消费信贷需求较好；资产质量，从生成端来看部分银行地产风险已边际下降，主要受延期还本付息政策影响，信用卡、消费贷有一定扰动。往后继续看好“高股息大行和H 股股份行”，Q3“复苏交易”重新相关经济关联度高的股份行，以及Q4 超额收益概率较大的优质区域银行。

风险提示：1.政策托底力度不足，地产行业继续下滑；2.房企销售继续下滑，核心优质房企也出现风险；3.未来收入预期持续转弱，居民资产负债表长期收缩；4.银行确认不良风险不充分。