投资要点

基本面回 顾：23年以来地产基本面呈现 “慢复苏与强分化”的特征。

(资料图)

1）销售金额同比正增长，二季度增速有所趋缓。统计局全国1-5 月商品房销售金额同比增长8.4%，5 月单月同比+6.8%，增速有所放缓。从6 月以来的高频数据来看，49 城新房6 月以来（截至6 月15 日）销售面积同比-15.9%，环比+0.2%。2）城市间分化明显，一二线明显好于三四线。1-5 月49 城新房销售面积中，一/二/三四线同比分别+35%/+12%/+1%。上海、杭州、成都等城市基本保持60%以上的平均开盘去化率，而三四线城市去化率普遍不高。3）前端土地、新开工表现更弱。全国1-5 月住宅用地成交面积-32%、成交金额-15%，其中一/二/三四线土地成交金额同比分别-3%/-6%/-28%；1-5 月新开工面积同比-22.6%；竣工反映过往销售，1-5 月同比+19.6%。

基本面展望： 分化趋势延续，中长期销售金额有一定支撑。

1）全年销售仍保持慢复苏强分化趋势，期待政策变化下销售预期进一步稳定。

全年预计一二线城市带动全国销售温和恢复，6 月16 日媒体报道国常会研究推动经济持续回升向好的一批政策措施，期待政策变化下，地产销售预期进一步稳定。2）地产投资方面，今年竣工端仍好于开工拿地端。当前开工、拿地主要受销售预期的影响，而竣工端受益过往销售较好表现，因此全年仍是竣工端好于开工拿地端。3）中长期地产销售金额有一定支撑。地产仍是信用创造的重要载体，居民给居民加杠杆，这些均给销售金额中长期支撑。

房企层面：优质房企未来可期

1）优质房企销售表现远好于行业，市占率加速提升。我们测算，优质房企1-5月累计同比+43%，百强房企为7.5%。计算优质房企1-5 月销售市占率20%左右，22 年16.1%，而此前基本在14%左右。（注：选取top30 房企中国央企作为优质房企样本）

2）优质房企拿地优势仍然明显，未来销售预期稳定下，拿地力度有望提升。当前国央企拿地份额仍在70%以上，21 年上半年50%左右；98 家上市民企仅8 家恢复拿地。虽然今年优质房企拿地力度不高，但未来销售预期稳定下，优质房企拿地力度有望提升。

3）拿地利润率仍保持较高水平。由于集中供地城市拍地规则调整，虽然今年核心城市竞拍热度大幅提升，但拿地利润率保持较高水平，我们测算今年以来毛利率26.6%，22 年高点28.9%，仍保持较高水平。当前在核心城市具备持续补库存能力的房企将持续受益。

投资建议：地产基本面呈现慢复苏强分化格局，6 月16 日媒体报道国常会研究推动经济持续回升向好的一批政策措施，政策预期增强。行业优质房企趋势确定，未来可期，看好华发股份、招商蛇口、保利发展、滨江集团，也看好金地集团、万科A、新城控股估值修复，同时看好招商积余。

风险提示：按揭等信贷支持低于预期、销售恢复时间和力度低于预期、行业信用风险超预期。