本周新房、二手房成交环比增速由负转正，同比降幅有所收窄。土地市场同环比量价齐跌，土地溢价率同环比均下降。

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核心观点

本周新房成交环比增速由负转正，同比降幅有所收窄。40 城新房成交面积为588.9 万平，环比上升68.3%，同比下降24.7%，同比降幅较上周收窄了20.0 个百分点，一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为78.6%、57.4%、79.4%，同比增速分别为-14.1%、-30.9%、-19.1%，同比降幅较上周分别收窄了27.7、20.3、1.8 个百分点。

二手房成交环比增速由负转正，同比降幅有所收窄。19 城二手房成交面积为198.3 万平，环比上升65.8%，同比下降1.5%，同比降幅较上周收窄了33.5 个百分点，一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为85.7%、70.6%、43.1%，同比增速分别为8.2%、-3.7%、-13.9%，同比较上周分别上升了37.9、39.0、5.3 个百分点。

新房库存面积环比下降，同比上升；去化周期同环比均下降。12 城新房库存面积为9855 万平，环比下降1.0%，同比上升5.6%，去化周期为13.0 个月，环比下降1.0 个月，同比下降0.3 个月。一、二、三四线城市新房库存面积环比增速分别为-1.0%、-1.0%、1.0%，同比增速分别为21.9%、-10.8%、-9.3%；一、二、三四线城市去化周期分别为8.9、10.6、30.2 个月，环比分别下降9.3、0.9、1.3 个月，一、二线城市同比分别提升1.5、0.6 个月，三四线城市同比下降2.3 个月。

土地市场同环比量价齐跌，土地溢价率同环比均下降。百城成交土地规划建面为3222.8万平，环比下降10.8%，同比下降40.9%；成交总价703.9 亿元，环比下降21.9%，同比下降41.4%；楼面均价2184 元/平，环比下降12.4%，同比下降0.8%；土地溢价率为1.60%，环比下降2.1 个百分点，同比下降2.5 个百分点。

本周房企国内债券发行规模同比上升，环比下降。2023 年第26 周房地产行业国内债券总发行量为108.1 亿元，同比上升0.4%，环比下降27.1%。总偿还量为146.0 亿元，同比上升9.8% ，环比下降13.8% ；净融资额为-37.9 亿元。

板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为0.8%，较上周上涨5.4pct，房地产行业相对收益为1.3%，较上周上升3.5pct。房地产板块PE 为11.96X，较上周上涨0.09X。

本周（6.26-7.2），北上资金对基础化工、机械设备、电子加仓金额较大，分别为16.01、12.54、12.45 亿元。对房地产的持股占比变化为-0.75%（上周为-0.05%），净买入3.78亿元（上周净买入-7.14 亿元）。

投资建议

百强房企6 月单月销售同比下降29.8%，同比增速较上月大幅下滑36.1 个百分点，上半年累计销售同比基本持平。此外，本周央行公布了二季度银行家和城镇储蓄问卷调查，一方面，房企贷款需求走弱，由于房企拿地和新开工意愿持续低迷，融资需求大幅减少。另一方面，就业与收入的预期均走弱，居民对于房价上涨的信心由升转降，居民购房意愿回落。

近期市场对地产政策宽松的预期是有所增强的，需求端政策仍以“因城施策”为主，多城市持续出台宽松政策，例如扬州自7 月1 日起取消限购限售政策、推广二手房“带押过户”等。我们认为绝大多数高能级城市的政策力度已经比较大了，一线城市是否会跟进取决于风向标作用是否有效，但是从其他城市的数据跟踪来看，居民购房信心和收入预期的确对需求释放的影响较大。因此短期内，我们预计限购限贷类的纯需求端政策在一线城市不会有大幅调整，仍需进一步观察后续复苏情况。

我们建议关注两条主线：1）开发类企业中内生增长快、拿地有效性强的内驱动力型公司，主要包括主流的央国企和区域深耕型房企，销售、拿地均有较好增长，在行业见底复苏后的弹性较大：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团。2）REITs 相关的商业地产、保租房、产业园区、物流地产等资产持有方：大悦城、光大嘉宝、中新集团、中国国贸。

风险提示

房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。