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核心观点：

政策环境综述：政治局表态转向，目前政策空间集中于一二线。7 月政治局会议新增表述“房地产市场供求关系发生重大变化，适时调整优化房地产政策”，住建部及北广深（住建公众号）等高能级城市贯彻中央政策精神作出了明确表述，或将带动新一轮地方政策“优化”。根据我们构建的四限政策力度评分模型，当前政策力度评分距离16 年2 月底部还有41%的下降空间，一线、二线、三线政策空间占比分别为26%、60%、13%，当前政策空间主要集中于一二线。供给端政策来看，7 月“央行16 条”延期，交易商协会再开民企融资座谈会推进“第二支箭”，证监会表态继续保持房企资本市场融资渠道稳定，22 年下半年开始的供给端支持政策仍在有序推动，供需两端政策将合力稳定房地产市场。

成交市场综述：销售均价同比转负，成交热度持续下行。6 月销售各项指标较5 月进一步恶化，根据统计局数据，23 年6 月全国商品房销售金额同比下降19.2%，销售均价8 个月来首次同比下滑，一线二手房价格时隔45 个月同比增速转负，量价齐跌。根据中指院数据，6 月22城商品房推盘环比上升31.2%，同比下降34.2%，6 月往往为年中“冲量”旺季，但今年年中推盘意愿弱于往年。

土地市场综述：景气度低迷，土地出让承压。6 月土地市场热度进一步回落，根据中指院数据，23 年6 月全国600 城商住用地出让金3564亿元，同比下降34.4%，成交面积同比下降42.8%，供给面积同比下降24.3%，成交降幅远大于供给，除去供给不足，市场本身景气度也在恶化，6 月单月供需比1.70，环比上升0.35。6 月出让金排名前三的省市为北京、浙江、江苏，供需比分别为0.96、1.13、1.07，远低于全国平均水平1.40，均为核心城市土拍带动，市场景气度相对较好。

开发投资市场综述：新开工降幅扩大，投资端压力持续。根据统计局数据，23 年6 月商品房新开工面积同比下降30.3%，降幅环比扩大2.9pct，房地产开发投资1.28 万亿元，同比下降10.3%，降幅环比收窄0.2pct。施工投资压力增大，土地市场热度走低带来的土地投资压力也将兑现，投资下行压力预计仍将持续。

融资市场综述：市场整体信心不足，到位资金加速回落。根据统计局数据，23 年6 月房地产企业到位资金同比下降21.5%，降幅环比扩大14.1pct，市场整体信心不足限制供需两端融资，开发贷及自筹资金分别下滑13.8%、29.5%，降幅扩大0.5pct、0.3pct，需求端回款下滑17.5%，同比增速由正转负，定金预收款、按揭贷款下降19.4%、12.8%。

风险提示。未来基本面表现不及预期。未来融资环境进一步收紧，信贷投放量减少。供给侧改革下行业出清，对于市场情绪产生扰动。