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存量与新增房贷利差较高，贷款早偿情况明显增多

8 月1 日，央行、外管局召开年中工作会议，在部署下半年工作时明确提到，“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。7 月金融数据发布会央行曾透露过相关信号，但当时提法是“置换存量贷款”，本次则直接表示降低存量贷款利率，引发市场关注。存量房贷利率下调原因在于：首先，当前存量房贷和新增房贷之间存在较大利差。其次，存量房贷利率偏高导致住房贷款早偿情况明显增多。最后，高利息负担+提前还贷一方面压抑居民消费能力，另一方面制约信贷增长，存量房贷利率下调是“适时调整优化房地产政策”和释放“终端需求”的应有之义。

存量房贷利率调整曾有过先例，本次调整难以一步到位

2008 年-2009 年曾有一轮调整，2008 年10 月，央行将商业性个人住房贷款利率的下限降为贷款基准利率的0.7 倍，同时适用于存量和新增房贷。各大国有行纷纷在2009 年年初制订存量房贷调整方案。09 年转按揭浪潮之后，银行就未再提供过“转按揭”业务。本次会议央行未再提及“置换”二字，意味着转按揭工具大概率不会重启。“依法有序”说明推进节奏可能也不会太快。考虑到当前贷款利率市场化程度已经很高，本轮调整更可能是采取窗口指导而非硬性约束的形式，也不排除通过MPA 考核或自律考核等形式加以引导。银行层面，利率调整过程可能更加灵活，如房贷利率与客户还款能力、征信情况等挂钩，以及调整利率后限制提前偿还等等。总之，存量贷款很难“一步到位”降至新增贷款水平，执行力度还存在很大不确定性。

预计银行息差收窄，负债端成本或需进一步下调

存量贷款利率下调的影响在于：第一，直接降低居民利息负担。截至6 月末，我国个人住房贷款余额约为38.6 万亿，假设存量按揭利率下调60BP，按照等额本息方式，假设贷款期限为20 年，100 万贷款每年可以节约3941元利息。第二，另一个直接影响是银行息差收窄。我们以上市银行为样本，以2022 年底数据为基准，剔除数据不全样本，假设30%/60%/90%的存量按揭贷款下调利率60bp，测算得到按揭存量利息分别减少639/1278/1916亿元，对应银行息差分别收窄2.79/5.58/8.37bp。国有行息差收窄程度也最大，城农商行影响相对较小。第三，贷款早偿预计会明显缓解，一定程度可以对冲息差的负面影响，并提振消费。第四，最关键的是，息差收窄之后可能需要进一步下调银行负债端成本，降息概率增加。

降息预期利好利率下行，关注LPR 是否下调与地产需求

对债市而言，两方面影响：一是降息预期再起，利好利率下行，二是居民部门信贷可能进入温和扩展，宽信用预期升温。短期显然前者更占主导，但幅度预计不会太大，后者需要时间恢复并视政策实际力度而定。股市方面，银行股可能继续承压。此外，存量贷款利率下调后，几个问题还值得进一步探讨：一是LPR 是否下调，或者说LPR 是否还有下调必要？如果下调，无疑是进一步在侵蚀银行息差，如果不下调，则相当于实际贷款利率在和LPR进一步“脱锚”。二是后续如果地产需求好转，存量房贷利率是否会上调？

考虑到目前房地产行业的情况，谈论这一问题为时尚早。但其本质问题是利率市场化过程中，如何处理存量和增量的问题，如果说存量贷款“只能降，不能升”，那在利率上行周期可能会带来新的定价扭曲。

风险提示：地产链持续恢复，监管政策超预期。