8月16日，国家统计局发布2023年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。国家统计局城市司首席统计师绳国庆表示，7月份，70个大中城市商品住宅销售价格上涨城市个数减少，各线城市商品住宅销售价格环比持平或下降、同比有涨有降。
易居研究院研究总监严跃进认为，7月份新房价格指数环比跌幅有所扩大，但数据并不悲观，8月份各地优化调整政策的动作，利好此类指标的企稳。
京沪涨广深跌
(资料图片仅供参考)
各线城市商品住宅销售价格环比稳中略降。
从新建商品住宅看，7月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比连续两月持平，其中北京和上海环比分别上涨0.4%和0.2%，广州和深圳环比分别下降0.2%和0.6%；二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%；三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.2个百分点。
表1：2023年7月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数
从二手住宅看，7月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.8%，降幅比上月扩大0.1个百分点；二线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点；三线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同。
表2：2023年7月70个大中城市二手住宅销售价格指数
7月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有20个和6个，比上月分别减少11个和1个。
各线城市商品住宅销售价格同比有涨有降。
7月份，一、二线城市新建商品住宅销售价格同比分别上涨1.0%和0.2%，涨幅比上月均回落0.3个百分点；三线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点。7月份，一、二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降1.4%、2.7%和3.5%，降幅比上月分别扩大1.0、0.3和0.1个百分点。
7月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格同比上涨城市分别有26个和5个，比上月均减少1个。
新房房价指数环比连续两月下跌
7月份，全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.2%，同比涨幅为-0.4%。新房房价指数环比涨幅指标在连续4个月上涨的基础上，当前出现了连续两个月的下跌。显然，市场面临一定的压力，需要各地加快优化调整政策，促进交易量和价格等指标的企稳。
从7月份一二三线城市的房价指数环比涨幅数据看，分别为0.0%、-0.2%和-0.3%；同比涨幅则为1.0%、0.2%和-1.5%。其中，三类城市均出现了房价环比下跌现象，即三类城市房价指数环比跌幅分别为-0.05%、-0.21%和-0.27%。严跃进认为，各个城市房价都有疲软的压力，说明8月份开启的政策优化调整，必然是全面的。由于近期各地政策积极出台，所以该数据后续依然有重新转正的可能。
需要注意的是，7月份房价上涨的城市数量有所减少，从6月份的31个变为20个，说明各地房屋销售遇到压力，房价普遍以下跌为主要特征。不过从8月份各地的反馈情况看，一些地方看房数量有所增加，市场预期也在积极做调整。显然，此类积极信号的出现，有助于重新评估房价指数走势。当前各地政策越来越给力，客观上也有助于促进房价指数企稳。尤其是，考虑到很多城市二季度很多需求没有积极释放，后续房价指数复苏也将具有全面性，市场预期也有助于进一步扭转和向好。
当前房价下跌力度相对大的城市普遍还是一些重点三四线城市和一些非核心的二线城市。具体城市名单看，包括宜昌、金华、惠州等三四线城市，以及南宁、郑州、长春和大连等城市，其房价环比跌幅相对大。在此类城市中，如金华取消限售、郑州打响救市第一枪，其都体现了各地积极稳楼市的决心和操作。严跃进认为，各地政策积极推进，对于此类城市房价企稳等带来了积极的作用。而其他一些房价跌幅不是很大的城市，近期购房政策也会加快出台，总体上都利好房地产市场的稳定发展。
7月份，全国新房销售环比、同比分别下降46%和23.8%，出现了骤然快速下行的走势，居民购房情绪降到阶段性新低，新房案场来访、认购均明显下行，市场情绪持续下滑，开发商降价促销的力度加大。整体来说，7月份新房数据和实际感受是一致的，即属于房价指数较为疲软的态势。但严跃进认为不用太悲观，房地产市场已经迎来了几个好的机遇期或利好点。
第一、国家和政府关心和关注。至少政治局会议和国常会等，都频频提及优化调整房地产政策。所以新一轮购房政策宽松期正持续到来，对于市场交易回暖和复苏具有积极的作用。
第二、市场价格基本调整到位。虽然房价有所调整，但是企稳复苏基础越来越扎实。乐观情绪也在逐渐增强。近期福州和西安提及降低首付等做法，客观上都让我们看到了政策优化调整的希望。而目前房价下跌后也会逐渐见底和企稳，那么后续价格复苏和预期转好的可能性就会明显增大。
第三、宏观经济基本面有进一步转好的基础。我们必须看到，确实最近房地产和宏观经济比较困难，但是一些乐观因素也在增加，尤其是各地各类支持政策持续释放。经济基本面总趋势向好发展，对于房地产市场的企稳也将发挥积极的作用。
一线城市继续领跌二手房价
数据显示，7月份，全国70个城市二手住宅价格指数环比涨幅为-0.5%，连续3个月环比下跌，且跌幅扩大0.1个百分点。其中，一线城市环比下跌0.8%，领跌一二三线城市，连续3个月下跌，且跌幅不断扩大；二线、三线环比分别下跌0.5%和0.4%，均连续3个月下跌，二线城市跌幅扩大。同比方面，7月70城房价下跌3.1%，连续下跌一年半（18个月），且近期跌幅连续2个月扩大。
广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，二手房同环比跌幅比新房大，主要在于二手房挂牌量不断创新高，月度销售量小于挂牌量，交易周期增加、预期下滑，导致部分房源持续降低挂牌价，以求尽快出货。一线城市新市民、年轻人集中，受就业影响，刚需购买力弱，公共住房、租赁住房分流需求，前期投资性购房多，近期降价套现式挂牌上升，价格跌幅更大。
严跃进分析，目前二手房总体上呈现了跌幅扩大的态势，说明存在较大的压力。当然鉴于各地购房政策正持续释放，房价指数企稳的可能性还是很大的。各地关键要注重“激活二手房、带动一手房”的重要思路，把二手房稳定工作作为楼市激活的重要突破口。
从7月份房价指数环比上涨的城市数量看，继续减少。其上涨的城市数量比较少，仅为6个。二手房当前进入到全面的、深度的、阶段性的调整，这其中，关键在于阶段性的调整。后续各地购房政策正持续发力，尤其是降低首付比例、降低房贷利率等操作正持续推进，这在很大程度上有助于降低购房成本，对于市场交易的回暖也具有积极的作用。从另外一个角度看，二手房的价格调整，也使得购置二手房的价格泡沫减少，认购性价比在增加。
从此次房价指数排行可以看出，吉林、广州和郑州等城市的房价指数跌幅较大，这也说明，二手房价格下跌现象，在各类城市中其实都有所存在。对于三四线城市来说，最近这两年市场压力总体较大，所以二手房一般很难提振。除非非常好的户型，否则一些二手房确实会滞销。而对于广州来说，这也是目前大城市要解决的问题，即二手房挂牌量增加确实带来了价格方面的压力。严跃进认为，各地都要重视二手房盘活的工作，尤其是此类价格下调比较明显的城市，要化被动为主动，积极给予二手房交易方面的支持，确保此类价格数据企稳回暖。
严跃进认为，二手房市场对于各地房地产总体市场已经产生了非常大的影响，各地政策调整优化，必然不能回避这些市场的问题：
1、二手房价格出现了较大的调整，但各地应该有创新思维，即这说明二手房价格泡沫减少，认购二手房的稳妥性在增加。
2、目前改善型购房需求还是很强劲的，关键在于，一些置换的购房者，其手上的二手房没有脱手，二手房方面还是需要重视此类问题，要把二手房盘活作为激活新房市场的重要手段。
3、二手房方面的各类政策也要宣传。现在各地容易产生一种误解，即购房政策主要偏向新房，所以各类利好政策和二手房的结合，也要各地积极和主动宣传，尤其是税费方面的政策和贷款政策等。
二手房市场有趋稳的可能，各类市场信心也在积极恢复中，总体上后续相关价格指标有进一步转好的预期。
对于后市，李宇嘉认为，近期市场快速下行，超出了各方预期，从7.24政治局会议开始，政策开始托底。一方面，各地积极优化调整政策，包括热点二线城市开始下降二套房首付比例，公积金贷款额度提高。一线城市的松绑扶持政策也正在路上；另一方面，央行3个月内两度降息，在6月份下调10个基点以后，预计本月5年期LPR再次下调10个基点，意味着按揭贷款利率将继续下行。同时，认房不认贷的呼声很高，有利于降低换房门槛、降低换房成本，提高房屋循环效率，从而实现托底行业和市场的目标。
（来源：e公司）
