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统计局公布2023 年1-7 月房地产市场运行情况。1-7 月房地产销售面积、销售金额、投资额、新开工面积分别为66563 万平米/70450 亿元/67717 亿元/56969 万平米，同比增速分别为-6.5%/-1.5%/-8.5%/-24.5%，前值-5.3%/+1.1%/-7.9%/-24.3%。

销售面积单月同比降幅略有修复，销售均价同比下降。从单月销售数据来看，7月单月销售面积环比-46.1%，同比-15.5%，同比降幅略有修复；7 月单月销售金额环比-44.7%，同比-19.3%，前值-19.2%，同比降幅基本持平。7 月销售环比回落幅度略超预期，市场仍延续弱复苏的态势。7 月单月商品房销售均价环比+2.6%，同比-4.5%。销售均价同比下降存在结构性原因，中部、西部、东北区域销售面积单月同比降幅有所收窄，但东部区域降幅有所扩大。

房企到位资金单月同比降幅收窄，市场转弱下销售回款是拖累项。1-7 月房地产企业到位资金78217 亿，同比-11.2%，前值-9.8%，累计同比降幅扩大。单月到位资金9420 亿，同比-16.2%，前值-21.5%，单月到位资金同比降幅收窄。分项来看，国内贷款融资1041 亿，同比-14.7%，前值-13.8%；自筹资金3355 亿，同比-20.5%，前值-29.5%；定金及预收款3102 亿元，同比-21.7%，前值-19.4%，个人按揭贷款1521 亿，同比-23.5%，前值-12.8%。销售相关分项同比降幅扩大。

新开工和投资维持较大降幅，竣工增速回升。7 月单月新开工面积同比-25.9%，前值-30.3%，单月降幅有所修复。7 月单月竣工面积同比+33.1%，前值+16.3%，竣工单月增速回升。7 月全国房地产开发投资额单月同比下滑12.2%，连续三个月单月降幅超10%。当前新开工和竣工分歧延续，施工面积持续承压，1-7 月房地产开发企业房屋施工面积同比下降8.5%，较1-6 月降幅扩大1.9 个百分点，施工面积同比降幅加速扩大，预计建安支出对房地产投资的支撑将走弱。

8 月MLF 利率下调15bp 略超预期，预计LPR 大概率跟进调整。8 月15 日，央行公布的1 年期MLF 中标利率下调15bp，是继6 月份下调10bp 后今年内第2 次下调，下调节奏和幅度略超市场预期，预计本月LPR 大概率跟进调降。本次MLF 降息释放积极信号，但预计仍然为后续政策保留了一定的空间。

7 月统计局房地产销售数据累计降幅扩大，销售回款拖累到位资金修复，投资和新开工维持较大降幅。需求端政策加速发力，7 月政治局会议以来中央持续积极表态房地产相关政策，各地需求端政策优化落地有所推进，预计将促进刚性和改善性住房需求释放。8 月MLF 利率下调15bp 略超预期，预计LPR 大概率跟进调整，但预计仍然为后续政策保留了一定空间。当前行业基本面仍处于弱复苏态势，我们认为短期地产股行情或存在以下重要观察点：一是一线及强二线城市需求端政策工具箱的内容、适用范围扩大，或政策落地有所推进；二是以上城市政策落地后，观察到对该城市房地产销售的实际刺激效果；三是结合近期销售走弱及房企偿债节奏，观察到困难房企在经营端和融资端的风险进一步暴露。中期来看，254 号文原则下部分于去年底展期的开发贷预计最早于 2023Q4 到期，部分房企资金压力可能会边际趋紧，或重新进入融资端支持政策的观察点，可能为板块带来更大弹性和确定性行情。预计临近政策窗口时点板块具备强β属性，看好估值修复空间较大的民企及混合所有制房企：龙湖集团（00960，买入）、金地集团（600383，买入）、万科A（000002，买入）。融资优势显著，拿地-销售良性循环仍能维持的央国企具备较强α属性，推荐保利发展（600048，买入），建议关注招商蛇口（001979，未评级）、华润置地（01109，未评级）、中国海外发展（00688，未评级）、越秀地产（00123，未评级）、建发国际集团（01908，未评级）、华发股份（600325，未评级）。

风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大。