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7月44城新房成 交面积同比-26%，环比-25%；14城二手房成交面积同比-8%，环比-11%。截至28 日，7 月44 城新房累计成交面积同比-26%，环比6月同期-25%；全年累计同比-3%。其中，一线城市7 月累计成交同比-9%，环比6月同期-13%，全年累计同比+17%。二线城市7月累计成交同比-27%，环比6月同期-26%；全年累计同比-7%。三四线城市7月累计成交同比-41%，环比6月同期-36%；全年累计同比-10%。7月14 城二手房累计成交面积同比-8%，环比6 月同期-11%；全年累计同比+35%。

近期政策重心围绕超特大城市城中村改造和优化需求端政策。7月下旬随着重要会议的召开，房地产支持政策接连推出，主要有两个方向：1）超大特大城市城中村改造：7 月21 日国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，加大对城中村改造的政策支持，7 月24 日中央政治局会议再次强调积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。

2）优化需求端政策：7月24 日政治局会议首次提出房地产市场供求关系发生重大变化，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，27 日住建部召开企业座谈会，提出进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

会议对城中村改造的主体责任、资金来源、改造方向进行了明确。1）主体责任：坚持城市人民政府负主体责任，即地方政府有权加大对城中村改造的支持力度，创新改造模式；2）资金来源：要多渠道筹措改造资金，除政府出资之外，鼓励和支持民间资本参与，发挥市场在资源配置中的决定性作用；3）改造方向：除了住宅为主以外，要高效综合利用土地资源，把城中村改造与保障性住房建设结合好，努力发展各种新业态。全国共有超大城市8个，特大城市11 个。城中村改造区别于棚改，2021 年8月住房和城乡建设部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，提出严格控制大规模拆除、增建、搬迁，并明确了拆除建面不超过 20%、拆建比不超过2。

政治局会议明确供求关系发生重大变化，适时调整优化房地产政策，一二线政策有望迎来优化。本次政治局会议未提及房住不炒，政策态度由从严到支持转变，明确供求关系发生重大变化，提出适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱。目前一线及重点二线城市仍延续严格购房限制政策，这些政策在市场热度较高时出台，或已经不适应目前的房地产供需关系，后续一二线城市的四限政策有望调整优化。27 日住建部座谈会中提出降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等措施，后续有望迎来逐步调整。

投资建议：我们认为当前板块应当关注2 条投资主线：1）开发企业：华发股份、城建发展、越秀地产、招商蛇口、保利发展、滨江集团、建发股份、万科A 等；2）物管企业：中海物业、华润万象生活、招商积余等。

风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。