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投资要点

上周（2023.6.24-2023.6.30，下同）：上周房地产板块（中信）涨跌幅+0.7%，同期沪深300、万得全A 指数涨跌幅分别-0.6%，0.4%，超额收益分别为+1.3%、+0.4%。29 个中信行业板块中房地产位列第20。

房地产基本面与高频数据：

（1）新房市场：上周38 城新房成交面积493.8 万方，环比+62.0%，同比-32.4%；2023 年6 月1 日至6 月30 日累计成交1484.5 万方，同比-32.5%。今年截至6 月30 日累计成交9098.4 万方，同比+3.0%。

（2）二手房市场：上周17 城二手房成交面积169.0 万方，环比+61.8%，同比+6.9%；2023 年6 月1 日至6 月30 日累计成交639.0 万方，同比+1.6%。今年截至6 月30 日累计成交4357.5 万方，同比+50.5%。

（3）库存及去化：14 城新房累计库存9470.9 万方，环比-0.8%，同比-2.1%；14 城新房去化周期为14.7 个月，环比变动-0.3 个月，同比变动-1.3 个月。一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为11.6 个月、9.0个月、15.9 个月、36.9 个月，环比分别变动-0.2 个月、-0.4 个月、-0.1 个月、-0.7 个月。

（4）土地市场：2023 年6 月26 日-2023 年7 月2 日百城供应土地数量为373 宗，环比+0.5%，同比-57.3%；供应土地建筑面积为2470.8 万方，环比+8.9%，同比-63.1%。百城土地成交建筑面积3015.9 万方，环比18.9%，同比-49.8%；成交楼面价1404 元/平，环比-35.9%、同比-47.8%；土地溢价率2.6%，环比0.2pct，同比-1.6pct。

重点数据与政策：全国层面：住建部部长倪虹强调，行业发展需改变“高杠杆、高负债、高周转”模式，开展现房销售试点，加快推进已售逾期难交付住宅项目交付，并探索建立房屋养老金制度，未来计划研究建立房屋体检、养老、保险三项制度，为房屋提供全生命周期安全保障。地方层面：佛山、连云港、广州、贵阳等多城放松公积金贷款政策，提高最高贷款额或降低公积金贷款首付比例。三门峡、徐州出台购房补贴政策。武汉再次加强预售资金监管制度，规定房企不得以任何形式使用非监管账户收取房价款，在商品房项目完成不动产首次登记前，监管银行、地产集团公司不得擅自扣划、抽调监管额度内预售资金。

周观点：上周新房销售受房企年中冲刺业绩影响，环比大幅提升，但由于去年高基数原因，同比下降超30%；同时二手房销售的同比增幅不断缩窄。我们认为这主要是由于需求端的持续疲弱造成，购房者的收入预期和房价上涨预期不断降低。政策方面上周多地出台购房补贴及公积金贷款政策，我们预计更多的地产放松政策将在三季度释放，供给侧政策加码的概率较需求端更大。此时点对地产股不必太过悲观，推荐关注土储充裕、布局聚焦核心城市、信用资质良好的房企，未来有望率先受益于市场复苏和政策放松；同时建议关注物业和代建行业的投资机会。1）开发商：保利发展、招商蛇口、越秀地产、滨江集团，建议关注华发股份、中国海外发展、保利置业集团；2）物业公司：华润万象生活、碧桂园服务、保利物业、越秀服务；3）代建公司：绿城管理控股。

风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延，流动性恶化超预期；疫情反复、发展超预期。