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8月44城新房成 交面积同比-29%，环比-2%；14城二手房成交面积同比-2%，环比+17%。截至11 日，8月44 城新房累计成交面积同比-29%，环比7月同期-2%；全年累计同比-4%。其中，一线城市8 月累计成交同比-37%，环比7月同期-14%，全年累计同比+14%。二线城市8月累计成交同比-24%，环比7月同期-2%；全年累计同比-7%。三四线城市8 月累计成交同比-33%，环比7月同期+14%；全年累计同比-11%。8月14 城二手房累计成交面积同比-2%，环比7 月同期+17%；全年累计同比+32%。

社融数据不及预期，地产销售疲弱下居民中长期贷款下行。8 月11 日央行发布统计数据显示，截至2023 年7月末社会融资规模存量为365.77 万亿元，同比增长8.9%。对实体发放的人民币贷款余额为228.9 万亿元，同比增长11%。

从结构来看，2023 年7 月末对实体经济发放的人民币贷款余额占同期社会融资规模存量的62.6%，同比高1.2pp。从增量来看，2023 年前七个月社会融资规模增量为22.08 万亿元，比上年同期多2069 亿元；7 月单月社会融资规模增量为5282 亿元，比上年同期少2703 亿元，其中对实体经济发放的人民币贷款增加364 亿元，同比少增3892 亿元。前七个月人民币贷款增加16.08 万亿元，同比多增1.67 万亿元。7月单月人民币贷款增加3459 亿元，同比少增3498 亿元。其中居民新增人民币贷款为-2007 亿元，同比多减3224 亿元，中长期贷款减少672 亿元，同比多减2158 亿元，地产销售疲弱下呈现下滑。

行业融资略有恢复，9 月为年内偿债金额高点。中指研究院监测，2023 年7月房地产企业非银融资总额为771 亿元，同比下降2.5%，环比增加7.7%。行业平均利率为3.46%，同比下降0.31 个百分点，环比增加0.46 个百分点。从融资结构来看，7 月信用债规模占比66.8%，信托占比3.9%，ABS 融资占比29.3%，无新增海外债。2023 年8 月到期债券余额为694 亿元，其中，信用债占比为83.6%，海外债占比为16.4%。2023 年内到期债券余额为3394 亿元，其中信用债占比68.4%，海外债为31.6%，9 月为年内偿债金额高点。

成都土拍热度有所降温。8 月成都共有47 宗宅地将出让，质素优劣参半，在房企一心追逐核心地块的当下，流拍率恐将有一定程度地提升。就10 日土拍结果来看，竞拍热度冷热分化显著，摇号比例30%和溢价率5.1%均处于较低位，较七月持平，相比二季度土拍热度有明显下降。此外央国企依旧是主力、总成交金额占比近九成。受大环境较差的影响，加之成都本身新房需求结构转变，成都楼市显著下行；另一方面，供地量大增，房企却资金有限，因此优质地块竞争白热化，非核心区地块就可能低溢价或底价成交，甚至有流拍风险。

投资建议：我们认为当前板块应当关注2 条投资主线：1）开发企业：华发股份、城建发展、越秀地产、招商蛇口、保利发展、滨江集团、建发股份、万科A 等；2）物管企业：中海物业、华润万象生活、招商积余等。

风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。