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事件描述

8 月14 日，公司公告定增募集说明书的注册稿，向证监会提交注册申请；同时公告获得上海市静安区天目社区C070102 单元04-05、05-01 地块历史风貌保护项目实施主体资格。

事件评论

向证监会提交注册申请，定增流程稳步推进。公司积极把握“第三支箭”——房企股权融资的政策窗口期，计划向不超过35 家特定投资者发行不超过6.35 亿股，拟募资不超60亿元，用于补充项目建设资金及流动资金。其中母公司华发集团认购不低于发行股份数的28.49%，认购金额不高于30 亿元，彰显集团的资金实力与大力支持。定增进度上，公司已于8 月3 日收到上交所上市审核中心审核通过，今日向证监会提交注册申请，定增流程稳步推进，近期行业政策暖风频吹，预计静待一定时日或能获得同意注册发行的批复。

销售拿地积极，投资聚焦核心城市的优质项目。2023 年1-7 月公司累计实现销售额846亿元（+46%），增速行业领先，销售行业排名较2022 年底的第18 位前进至第14 位，销售面积272 万方（+35%），销售均价3.1 万元/方。拿地方面，年初以来公司积极在上海、杭州、长沙、成都、苏州等高能级城市斩获项目，2023 年1-7 月公司累计获取11 宗项目（数据源自公告及中指院），拿地金额218 亿元，楼面价2 万元/平，权益比例高达91%，金额与面积口径的拿地强度分别为25.8%、40.3%，在今年全国土地供应与成交缩量的背景下，公司拿地强度尚可，在头部房企中处于中等水平；公司今年拿地投资的预算充足，下半年有望加大投资力度，持续积极补货。截至2022 年末公司全口径可售土储约4955亿元，可售周期约4 年，土储充裕叠加拿地积极，预计今年销售规模实现增长无忧。

获得上海静安的历史风貌保护项目，多渠道补充一线城市土储。近年公司立足珠海大本营，加大长三角核心城市的布局力度，2022 年上海新增8 宗项目(数据源自公司公告及中指院)，全口径拿地额达266.0 亿元，投资力度在上海市排名第二，仅次于招商蛇口，区域涉及闵行、浦东、静安、宝山。2023 年以来，在央国企全力聚焦、竞争愈加激烈的环境下，公司上半年通过公开招拍挂分别获取青浦、松江2 宗地块，全口径投资额合计89.8亿元，为增加上海市场优质土储，进一步深耕，公司采取多元化途径获取项目，近期公司与招商蛇口组建的联合体遴选成为静安内环天目社区2 宗历史风貌保护项目地块的实施主体（公司持股60%），总建面约5.2 万方，扩充优质区域土储，增强上海市场影响力。

投资建议：1）短期来看，公司销售拿地积极，增速业内领先，布局核心城市，可售土储充裕保障规模增长；2）长期来看，行业供给格局优化，有望凭借雄厚的财务资源，立足珠海大本营，深耕核心城市，扎实投资，突破千亿规模约束，追求有品质的增长；3）高企的有息负债规模和偏高的资金成本一直是公司业绩拖累项，但近2 年有息负债规模增速放缓，资金成本持续下行，运营效率也有一定提升，广义费用层面有进一步改善空间，定增稳步推进，大股东认购彰显对上市公司的支持。预测2023-2025 年公司归母净利润26/27/31 亿，业绩增速1%、5%、12%，对应PE 为8.7/8.3/7.4X，给予“买入”评级。

风险提示

1、市场销售延续弱势，公司销售规模增长不及预期；2、核心城市土拍竞争激烈，摇号机制导致拿地量不及预期。